¿Sabes en qué consiste vender la nuda propiedad? Hoy te contamos 5 claves de la nuda propiedad: liquidez en tiempos de COVID-19. La compra de un inmueble se hace a través de un contrato de compraventa donde el propietario tiene la plena capacidad para su uso y disfrute, en cambio, es posible realizar una compra que no incluya esta facultad: es lo que sucede cuando se adquiere en nuda propiedad. Hoy te contamos 5 claves para la posible transmisión de este derecho, del cual suelen hacer uso sobre todo personas de avanzada edad con el fin de tener mayor liquidez y reservarse el derecho de usufructo (uso y disfrute) sobre la vivienda.
La “nuda propiedad” es un derecho real que consiste en tener la propiedad de un bien inmueble pero no así su pleno dominio, es decir, no se puede disponer de él, tener su posesión. Esa posesión la ostenta el derecho de usufructo y ambos: nuda propiedad + usufructo, sí conforman el pleno dominio de un bien inmueble. La venta “solo” de la nuda propiedad consiste en transmitir ese derecho real pero conservar el derecho de usufructo. El derecho de usufructo conservado, generalmente vitalicio, consiste en que se puede disponer libre y privadamente del uso de una propiedad, que ya no te pertenece, pero siendo consciente de que esa vivienda, al fallecimiento de los usufructuarios, pasará plenamente a manos del nudo propietario.
Sigue leyendo para descubrir las 5 claves de la nuda propiedad: liquidez en tiempos de COVID-19.
1. ¿Qué es la nuda propiedad?
La venta de la nuda propiedad es una opción más para personas que tienen sus ahorros invertidos en un inmueble y se encuentran con el problema de que no pueden disfrutar del dinero que les aportaría la venta porque, de hacerlo, se quedarían sin un lugar en el que vivir.
Surge entonces la posibilidad de vender la nuda propiedad de la vivienda, que puede definirse como el derecho que tiene una persona (nudo propietario) a ser el dueño de un bien, pero con la limitación de no poder disfrutar de él, ya que se ha gravado con un derecho de usufructo. Si el propietario de una casa vende a otro la nuda propiedad, podrá seguir viviendo en su piso y recibirá el dinero de la venta del inmueble de una sola vez o en forma de renta mensual vitalicia. El propietario inicial se convertirá en usufructuario de esa casa, manteniendo el derecho de usarla hasta que fallezca, momento en que el nudo propietario (el propietario actual) adquirirá pleno dominio sobre la vivienda.
2. ¿En qué se diferencia la nuda propiedad del usufructo?
Para que exista la nuda propiedad sobre un bien tiene que existir un derecho de usufructo sobre el mismo.
- El nudo propietario es el propietario del bien, pero no tendría el uso y disfrute de la vivienda.
- El usufructuario, por el contrario, tiene el uso y disfrute, pero no la propiedad.
- El nudo propietario solo puede disfrutar de la vivienda cuando finalice el usufructo, que normalmente coincide con el fallecimiento del usufructuario (usufructo vitalicio).
- El usufructuario podrá disfrutar de la vivienda mientras dure su derecho.
- El nudo propietario no puede alquilar la vivienda, pero sí puede vender la nuda propiedad a un tercero.
- El usufructuario puede alquilar la vivienda a un tercero y obtener una renta, la cual será íntegramente para él. También puede vender el usufructo.
3. ¿Cuál es la situación para el adquiriente o nudo propietario?
Este tipo de adquisiciones suponen una inversión a medio-largo plazo, puesto que no se podrá tener pleno derecho sobre la vivienda adquirida hasta la defunción del antiguo propietario (vendedor y usufructuario, una vez vendido el inmueble). En el caso de que el adquiriente tuviese problemas de liquidez, tiene el derecho a poder vender de nuevo su nuda propiedad, respetando siempre el usufructo en vigor.
4. ¿Qué derechos y obligaciones tiene el vendedor o usufructuario?
La persona que vende la nuda propiedad de una vivienda conserva el uso y disfrute de la misma hasta que fallezca, asumiendo los gastos ordinarios de suministro (luz, agua…) y el IBI. El valor de venta de la nuda propiedad no puede ser el mismo que el de una propiedad de pleno derecho, ya que el vendedor va a seguir disfrutando de la vivienda. La cantidad a percibir será el valor del mercado del inmueble menos el valor del usufructo, que se calcula mediante una fórmula que tiene en cuenta la edad del usufructuario. Cuanto más joven sea el vendedor (mayor expectativa de vida), recibirá un menor precio por la venta de la nuda propiedad y viceversa.
5. ¿Qué pagos e impuestos afrontan el usufructuario y el nudo propietario de una vivienda?
El nudo propietario (quien adquiere la vivienda) se hará cargo del pago de los gastos relacionados con la propiedad (exceptuando el IBI), mientras que el usufructuario se hará cargo de los relacionados con su uso y disfrute.
Así, el adquiriente o nudo propietario pagará los gastos de notaría, Registro de la Propiedad e impuestos de la operación. En concreto, tendrá que pagar el ITP relativo a la adquisición de la nuda propiedad a fecha de la transmisión. Además, cuando fallezca el usufructuario tendrá que hacer frente a los gastos de registro e impuestos asociados al fin de usufructo y a la adquisición del pleno dominio de la propiedad (ITP). También debe ocuparse de los gastos derivados de la comunidad de vecinos y posibles derramas.
Por su parte, el usufructuario se hará cargo de gastos ordinarios de uso, como luz, agua, gas, teléfono, además del pago anual del IBI. Como transmitente, tiene que abonar IIVTNU (antigua plusvalía) a fecha de la transmisión y si ha tenido ganancias patrimoniales en la venta de la nuda propiedad deberá declararlo en el IRPF.
Usufructuario y nudo propietario se repartirán los gastos del seguro de la casa. El primero tendrá que hacerse cargo del contenido y responsabilidad civil, y el nudo propietario lo hará del continente.
