A la hora de elegir tu nueva vivienda debes tener en cuenta muchos factores, por ejemplo, si es luminoso, si está ubicado en un barrio tranquilo, etcétera. Cuando visitas una casa de segunda mano seguramente tengas en cuenta también su estado de conservación o si necesita reforma. En cambio, cuando ves viviendas de nueva construcción, te relajas, y crees que por estar todo nuevo no vas a tener problemas. Por eso, hoy te contamos cómo reclamar los vicios ocultos de un inmueble, para evitar disgustos innecesarios.
¿Qué son los vicios ocultos en una vivienda? ¿Cómo reclamar los vicios ocultos de un inmueble?
Los vicios ocultos son aquellos defectos o desperfectos que tiene una vivienda y que no se detectan a simple vista, se descubren al empezar a vivir en ella. En el ámbito jurídico se les conoce como vicios redhibitorios.
La aparición de vicios ocultos demuestra que la casa no está en las condiciones que el vendedor había indicado de antemano a la compra. Afortunadamente, los compradores están amparados por el Código Civil para reclamar por vicios ocultos al vendedor, con independencia de que este fuera consciente de ellos o los desconociera por completo.
Ejemplos de vicios ocultos
La lista de vicios ocultos puede ser muy variada, pero la mayoría se engloban en estas categorías:
- Relacionados con el agua: defectos relacionados con humedades, filtraciones y goteras son los vicios ocultos más habituales. Se deben a una mala impermeabilización o a tuberías deterioradas.
- Problemas con la cimentación: grietas y fisuras son los desperfectos que suelen aparecer con el paso del tiempo.
- Acabados defectuosos: los vicios ocultos en suelos, pinturas y acabados interiores, ya sean abombamientos, decoloración, desprendimientos, etcétera.
- Mal comportamiento térmico-acústico: los problemas de ruido o de temperatura se deben a un aislamiento deficiente de la vivienda y las principales razones son la falta de tratamiento de puentes térmicos, el uso de materiales inadecuados, su mala colocación.
- Mal funcionamiento del sistema eléctrico: ya sea en interruptores, luces o tomas de corriente, por una instalación defectuosa o por el uso de materiales inadecuados.
He visto vicios ocultos en mi casa, ¿cómo puedo reclamarlos?
Si los vicios ocultos aparecieran en tu casa, tienes dos opciones:
- Acción redhibitoria: si el vicio oculto hace imposible la habitabilidad de la vivienda, puedes cancelar el contrato de compraventa y solicitar el reembolso del pago, incluyendo los gastos de comprar la casa. Si además demuestras que el vendedor obró de mala fe porque conocía de antemano los defectos ocultos de la casa, tendrás derecho a reclamarle una indemnización por los daños y perjuicios que te ha ocasionado.
- Acción quanti minoris: si el vicio oculto es significativo, pero no impide la habitabilidad, puedes reclamar al vendedor una rebaja del precio pagado en proporción al coste que supondrá, según los peritos, la reparación.
¿Cuál es el plazo para reclamar vicios ocultos?
Para efectuar cualquiera de estas dos acciones el plazo es de seis meses en las viviendas de segunda mano (según el artículo 1484 del Código Civil), contado desde la fecha en la que se hizo entrega del inmueble. En el caso de las viviendas nuevas, este tiempo se eleva hasta los dos años.
- Para los defectos en elementos estructurales (cimentación, forjados, muros de carga…), tiene una validez de diez años y cubre el 100% del daño ocasionado a la vivienda.
- En los problemas de las instalaciones que afectan a la habitabilidad de la vivienda, la validez es de tres años, pero el seguro solo se hace cargo del 30% del coste de la reparación.
- Para los desperfectos en acabados, la validez del seguro se reduce a un año y solo cubre el 5% del coste.
Me quieren denunciar por vicios ocultos en una vivienda, ¿qué debo hacer?
Para que te puedan denunciar, deben concurrir tres requisitos. Antes de esperar la demanda en los plazos requeridos, comprueba que la demanda puede llevarse a trámite.
- El defecto no se considera oculto si el comprador, por su profesión u oficio (por ejemplo, carpintero, electricista, fontanero…), podía haberlo detectado.
- El defecto debe existir antes de la venta, aunque salga a la luz con posterioridad.
- El vicio oculto tiene que ser grave. Para que se considere así, debe perjudicar parcial o totalmente la habitabilidad de la vivienda. O reducir su valor de tal manera que, de haberlo sabido, no se hubiera comprado la casa o se hubiese hecho por un importe menor.
Además, antes de llegar a la denuncia puedes intentar evitarla:
- Colabora con la otra parte: puedes solicitar un informe a un técnico cualificado, sea arquitecto o arquitecto técnico. Además, puedes reunirte con el comprador, para que te explique los defectos y daños encontrados, con un plazo para solucionarlo.
- Un mediador: el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos de tu provincia mediará entre ambas partes, para que no sea necesario llegar a juicio.
- Si al final llegáis a un juicio: debes intentar defender tu posición. Si estás convencido de que llevas la razón, aporta pruebas que acrediten que el vicio no existía antes de que vendieras tu propiedad o que los daños son menores de los que la contraparte afirma.
