Tras años de expansión (subidas de precios, mayor número de transacciones…), se ha hablado mucho de una posible burbuja similar a la que estalló en la anterior crisis. En cambio, el escenario real dista mucho de lo ocurrido en 2008, al menos si nos centramos en el mercado nacional. Según datos de La Oficina Europea de Estadística (EUROSTAT), el precio de la vivienda creció (en términos anuales) en España en el segundo trimestre de 2014 y desde entonces, las tasas de crecimiento anuales de los precios no se han acercado a las que llegaron a la etapa del boom.
Aunque las ventas, los precios, la concesión hipotecaria o la construcción de viviendas haya repuntado respecto a la crisis, las cifras aún se encuentran por debajo de lo registrado durante los años más desenfrenados de la burbuja, según datos oficinales del mercado actual.
Según un estudio realizado se ha demostrado que el precio crece, pero no alcanza los máximos del boom. Es cierto que hay ciudades y localidades que han estado cerca del valor máximo alcanzado en el ciclo anterior, actualmente, el precio por metro cuadrado de la vivienda libre en España está alrededor de los 1.600-1.700 euros, por debajo de los 2.100 euros que se registraba en 2008, tal y como indican datos del Ministerio de Fomento.
Por otro lado, aumenta la compraventa de inmuebles, pero con cifras más moderadas. El Ministerio de Fomento refleja que la compraventa de viviendas llegó a superar en 2006 las 950.000 transacciones, una cifra a la que solo se acercó el ejercicio de 2018 con 583.000 operaciones. De enero a julio de 2019, esta estimación ronda las 312.000 compraventas, según datos del INE. Por lo que se puede apreciar aún estamos muy por debajo de los años del boom. Por lo que, la demanda respecto al ejercicio anterior también está moderándose.
La dificultad para acceder a un préstamo hipotecario es otra traba con la que se topan los futuros compradores. Durante el auge inmobiliario, los bancos concedían préstamos e hipotecas con facilidad. A día de hoy, y a pesar de que en los últimos años se ha producido una flexibilización en las condiciones con respecto a la crisis (2008-2014), los bancos tienen condiciones más estrictas. Y más aún con la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria.
Estos años han servido para ganar en transparencia a la hora de contratar una hipoteca, se regulan las cláusulas abusivas, se produce un nuevo reparto de gastos al escriturar e inscribir un préstamo hipotecario, y los plazos de amortización son mucho más cortos (en la época del boom se llegaron a conceder préstamos hasta 40 o 50 años).
Otro aspecto a tener en cuenta es el Euribor a nivel cero. Las cifras actuales del Euribor están en -0,325 euros. Niveles que distan mucho de los alcanzados en 2008, tal y como reflejan datos del Banco de España, llegó a situarse por encima del 5%. Los bajos tipos de interés pueden suponer un aliciente para el aumento del crédito inmobiliario, pero también supone un alivio para los compradores que necesitan realizar un menor esfuerzo para cumplir con su pago de la deuda.
Las hipotecas a tipo fijo están de moda. Esta modalidad está batiendo récords. Los últimos datos del Colegio de Registradores indican que estas alcanzan el 41% de todas las nuevas hipotecas contratadas. Antes de 2008, las hipotecas de interés variable eran las preferidas.
Partiendo de que ahora se construye de manera más razonable, con financiación restrictiva y controlada, los permisos para construir están a la alza. Durante los primeros meses del año, se han concedido 47.119 licencias para levantar viviendas nuevas, un 16,9% más que un año antes, según el Ministerio de Fomento. Estas cifras están lejos de las concedidas durante la burbuja inmobiliaria, por ejemplo, en septiembre de 2006 se tramitaron cerca de 127.000 permisos.
A pesar de que la propiedad sigue siendo la opción mayoritaria, actualmente el 16’9% de los hogares vive en alquiler (datos del INE). Antes de 2008, este porcentaje no superaba el 14%. El alza de los precios en el arrendamiento demuestra que la demanda de esta opción ha crecido por la dificultad de acceder a una vivienda en propiedad.
Los jóvenes se ven desplazados de la opción de compra. La facilidad de concesión hipotecaria durante los años previos a 2008 permitió a los jóvenes con salarios bajos a endeudarse a muy largo plazo. Debido a la nueva Ley, el perfil del comprador ha cambiado, se trata de compradores de más de 40 años y con un nivel de renta alta.
Esto es debido en parte al enorme esfuerzo económico que hay que hacer para poder pagar una vivienda. En la época del boom, un ciudadano español tenía que destinar su renta de 13,6 años para comprar una vivienda. Actualmente, el esfuerzo es menor: 9,7 años. Con el objetivo de favorecer el acceso a la vivienda, muchas inmobiliarias han lanzado campañas a precios por debajo del mercado y con óptimas condiciones, como es el caso de La Botica Inmobiliaria, la 1ª inmobiliaria de tarifa plana, con la que podrás comprar y/o vender tu casa ahorrando miles de euros en comisiones.
