Con la decisión tomada por el Tribunal Supremo la semana pasada de que el cliente que solicita un préstamo hipotecario es el sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), y el Decreto Ley promulgado por el Gobierno a posteriori, fijando sin ambigüedades como sujeto pasivo del IAJD a los bancos en la formalización de hipotecas, parece que la calma vuelve a este importante mercado, no sin sus consecuencias.
Hoy en el blog de la Botica Inmobiliaria trataremos de arrojaros un poco de luz sobre el tema, tan importante para todos aquellos que buscan su primera vivienda.
Los bancos el sujeto pasivo
Desde el pasado sábado día 12 de noviembre son los bancos quienes pagarán el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) de las hipotecas, con lo que quedan zanjadas las posibles reclamaciones de los clientes en este sentido a partir de ahora.
De las reclamaciones a los bancos, que estaban pendientes de decisión en el Tribunal Supremo, quedaron también resueltas al mantener el Tribunal hasta la fecha de la sentencia del día 6 de noviembre, que el sujeto pasivo del impuesto eran los clientes, y por lo tanto no tienen derecho a ningún tipo de devolución. Punto final al culebrón de las hipotecas. Al fin la calma imperará de nuevo en un mercado hipotecario muy sensible a las incertidumbres.
¿Se encarecerán las hipotecas a partir de ahora?
Diferentes representantes de las entidades financieras han dicho que lo lógico es repercutirlo en el precio de los créditos, ya que con la nueva normativa se encarecen los costes del producto con lo cual es muy probable que veamos cómo se incrementa el diferencial sobre el Euribor, aumenten las comisiones de apertura o cancelación o incrementen la vinculación del cliente al banco con otros productos financieros para poder acceder a un crédito hipotecario.
Ante esta nueva situación debemos esperar ver el cambio de las estrategias comerciales de las entidades bancarias ofreciendo créditos hipotecarios más o menos ventajosos para el cliente, o si por el contrario optan por seguir una estrategia más o menos homogénea a la hora de repercutir el incremento del coste del producto, ante lo cual ya se han escuchado a los diferentes portavoces de las instituciones y asociaciones de consumidores que se mantendrán vigilantes, como manifestó el presidente de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), José María Marín Quemada, que aseguró que no permitirá que la banca adopte conductas coordinadas o lleve a cabo recomendaciones colectivas para repercutir el coste del impuesto. Hacienda también dijo que vigilaría que no subieran los precios o se establecieran nuevas cláusulas abusivas en los nuevos contratos.
Lo cierto es que desde el pasado lunes las condiciones para la obtención de un crédito hipotecario han visto como el interés sube en el primer año de vida del préstamo por encima de lo habitual hasta el momento, o como la comisión de apertura y estudio de la operación ha aumentado para absorber el gasto del IAJD le supone al banco.
Una nueva Ley Hipotecaria está a punto de ser aprobada
Desde finales de 2017 está en trámite parlamentario la nueva Ley Hipotecaria, que por mandato de la Unión Europea debe contemplar una serie de normas para adaptarla a las nuevas reglas del mercado y de seguridad que los clientes tienen en Europa. Si todo va como se espera antes de fin de año tendremos la nueva norma, pues parece que los partidos políticos se están poniendo de acuerdo en los aspectos más cruciales de la nueva Ley como se puso de manifiesto el pasado martes, consensuando una parte esencial del texto de la futura ley de crédito inmobiliario. En él se recoge que los clientes no tendrán que pagar ningún coste de la hipoteca salvo la tasación y las copias de la escritura que soliciten. Los gastos del notario, el registro y la gestoría correrán a cuenta de las entidades. Y una disposición adicional pactada recoge que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) lo abonará el banco: "Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho, en su defecto las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. Cuando se trate de escrituras de préstamo o crédito con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista".
Sólo se pagará la tasación y las copias de la escritura
Los solicitantes de un crédito hipotecario pagarán la tasación del inmueble, ya que se considera que para la tasación el cliente tiene libertad de elegir la entidad tasadora, siempre que esta se encuentre homologada, y el documento de la tasación siempre será considerado propiedad del hipotecado, ya que con él podrá negociar la hipoteca con cualquier banco. La futura ley, que todavía tiene que ser votada en el pleno del Congreso y en el Senado, impedirá que los bancos puedan imponer tasadoras y prohíbe que estas tengan vinculación con las entidades.
La primera escritura de la constitución de la hipoteca también correrá a cargo del prestatario, además se establece un período de diez días antes de la firma para que el banco facilite toda la información sobre la operación financiera y el cliente firmará ante notario que entiende toda la documentación entregada por el banco.
Se espera que la nueva Ley Hipotecaria quede aprobada antes de finales del año, ya que el consenso entre los partidos políticos es amplio y el Partido Popular no le pondrá objeciones durante su tramitación en el Senado donde tiene mayoría absoluta.
En la botica Inmobiliaria nos congratulamos de este consenso en un tema tan sensible como son los préstamos hipotecarios usados en gran parte para la adquisición de la vivienda habitual por los ciudadanos, un derecho recogido en nuestra Constitución.
Conscientes también de la importancia de la Ley Hipotecaria, estaremos pendientes de la publicación y entrada en vigor de la nueva Ley para aclararos todas las dudas y ayudaros como siempre a encontrar la mejor financiación para vuestra vivienda.
