Los gastos por venta de un inmueble incluyen impuestos, IRPF, plusvalía… Es cierto que el comprador es quién más sobre coste soporta, pero el vendedor también deberá hacerse cargo de su parte. Tanto si estás en un lado como en el otro, os contamos todo lo que tendríais que abonar para evitar posibles disgustos.
La plusvalía estatal, el recibo del IBI y la plusvalía municipal son los impuestos que se pagan al vender una casa. Aunque, es cierto que todo depende de lo que se pacte entre las partes implicadas, en los contratos previos como el de arras o en las escrituras.
La plusvalía municipal es el coste más polémico. Ya que muchas personas creen que simplemente consiste en el pago al municipio de un porcentaje sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra. Pero realmente esto no es así. Lo veremos más adelante.
El recibo del IBI se abona al vendedor siempre y cuando corresponda al año natural en el que estemos. Nunca se le podrá obligar a pagar el IBI del año siguiente, por muy cerca que estemos. Si vendimos el piso a finales de diciembre de 2017, el vendedor deberá hacerse responsable del IBI de 2017 y el comprador del recibo de 2018.
¿Sabes cuánto se paga a hacienda por la venta de un piso? Esta cifra oscila entre el 19% hasta un 24% sobre la ganancia patrimonial, en dependencia del valor total de la misma.
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Cómo afecta la venta de tu casa en el IRPF
Debemos tener en cuenta diferentes variables, ya que no es lo mismo vender una segunda vivienda o una heredada. Declararemos en el IRPF el incremento patrimonial obtenido, resultado de la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra. Este dato es variable en función del año en el que el inmueble fue adquirido.
Si la venta de la vivienda se realiza por precio inferior al de compra, no habría ganancia patrimonial, y por tanto no se pagarían impuestos en el IRPF, pero hay que declararlo como pérdida.
Es frecuente la venta de inmuebles heredados en el que la propiedad se comparte con otros familiares, en este caso el incremento patrimonial de cada uno es proporcional a su cuota de participación, haciendo frente solo a su parte a la hora de tributar el IRPF.
¿Qué pasa si vendo mi vivienda habitual para comprar otra?
En el caso de vender nuestra vivienda habitual, entendiéndose por tal aquella que constituya la residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años, en términos generales podremos estar exentos si reinvertimos en otra que constituya nuestra nueva vivienda habitual, o la parte proporcional si no se reinvierte todo.
¿Cuánto paga el vendedor de plusvalía al vender una casa?
La plusvalía municipal es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Se trata de un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos.
Los gastos por venta de vivienda del vendedor incluyen la plusvalía municipal o impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbanada (IIVTU).
El valor final del pago de plusvalía al vender un inmueble se hace teniendo en cuenta el valor catastral del mismo, y el número de años que dicho inmueble ha estado en propiedad del vendedor. Es decir, la fórmula a aplicar sería: valor catastral actual – valor catastral en la fecha en la que compraste el piso.
La cuantía de este pago ha ido en aumento los últimos años, y lo ha hecho porque el valor catastral de la mayoría de las viviendas también ha aumentado, a pesar de que el precio de venta ha disminuido.
Por tanto, cuanto menos tiempo tengamos en propiedad el piso, menor será la probabilidad de que el valor de la plusvalía aumente. En cambio, si llevamos muchos años en propiedad del inmueble, el valor de éste seguramente haya aumentado y consecuentemente la plusvalía sea mayor.
Calcular plusvalía de la venta de un inmueble
Como dijimos anteriormente, es frecuente que la gente crea que esta plusvalía se paga un impuesto sobre la ganancia obtenida del precio de venta menos el de compra. Sin embargo, esto no es realmente así. Se paga un impuesto municipal sobre el aumento del valor catastral del suelo, es importante saber que cada ayuntamiento tiene su ordenanza, y para saber exactamente qué pagar, hay que recurrir a la página web de cada ayuntamiento. Es únicamente ahí donde se encuentra el tipo de gravamen que se aplica a las bonificaciones o reducciones que pueden ser aplicables en cada caso.
Lo habitual es que el valor catastral del suelo esté en aumento constante, se ha comprobado que en ocasiones también disminuye. Dado el caso de que no se produzca ganancia alguna, obviamente no se pagaría la plusvalía. En cambio, como este es un caso muy aislado, os contamos cómo calcular la plusvalía de la venta de un inmueble:
- Valor catastral del suelo: puede consultarse en el último recibo del IBI o en el Catastro.
- Número de años en propiedad: desde la fecha de adquisición del piso hasta le fecha de venta.
- Tipo de gravamen: dependerá del municipio en el que se encuentre el inmueble. Esto habrá que consultarlo a través de la página web de cada ayuntamiento, o en caso de no estar ahí dicha información, se deberá acudir en persona para informarnos.
- Coeficiente de incremento o tasa de revalorización: depende de la ubicación en la que se encuentra el inmueble. Se puede consultar en el ayuntamiento o en el catastro.
- Tener en cuenta los años que se tiene el piso en propiedad, puesto que, cuantos más años tengamos el inmueble mayor será la plusvalía.
Una vez se tengan estos datos se podrá aplicar la siguiente fórmula:
Plusvalía = Coeficiente de incremento x nº de años x valor catastral x tipo de gravamen
Tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual
Los mayores de 65 años que venden una vivienda tienen algunos beneficios fiscales a la hora de hacer su declaración de la renta. El art. 33.4.b) de la LIRPF establecía que están exentos del impuesto las ganancias patrimoniales obtenidas de la transmisión de su vivienda habitual los mayores de 65 años. Pero la reforma fiscal aprobada en 2015 marca un límite de ganancias en relación a la exención del incremento patrimonial. Lo que la reforma establece es que las ganancias patrimoniales que tengan los mayores de 65 años estarán exentas de pago hasta un beneficio de 240.000 euros. Aunque se debe declarar en la renta como exenta por cumplir los requisitos legales.
En el caso de vender otro tipo de propiedades estarían exentos de pagar el impuesto, si lo obtenido se invierte en productos financieros o seguros que reporten una renta vitalicia.
En La Botica Inmobiliaria asesoramos a nuestros clientes en la declaración de estos impuestos, en especial el de plusvalías municipales, realizándole la comparecencia en plazo tras la firma de escrituras, en el ayuntamiento correspondiente para que el vendedor no tenga problemas con la liquidación de este impuesto.
Si estás pensando en vender tu casa, ponte en contacto con nosotros y te valoraremos la casa gratis sin ningún tipo de compromiso.
