La nueva Ley de Vivienda ya ha sido incluida en el BOE desde el pasado 25 de mayo de 2023, entrando en vigor desde el 26 de mayo. Seguro que tanto si eres propietario como inquilino te surgen infinidad de dudas sobre en qué te puede aceptar esta nueva ley, por eso hoy queremos detallarte qué modificaciones trae la nueva Ley de Vivienda.
Tanto si eres propietarios como inquilino estas nuevas modificaciones pueden afectarte de una u otra manera. Habrá un límite en las rentas, nuevas prórrogas obligatorias, recargos en casas desocupadas, cambios en beneficios fiscales, retrasos en procesos de desahucio, información necesaria en compra y alquiler de viviendas, etcétera. Si aún te preguntas: ¿Qué modificaciones trae la nueva Ley de Vivienda?
¿Cuál es el límite en la actualización de las rentas de alquiler en contratos ya existentes?
Uno de los objetivos de la nueva ley consiste en “impulsar y fomentar la existencia de una oferta suficiente y adecuada de vivienda en alquiler a precios asequibles, con especial atención a las personas jóvenes y hogares en situación o riesgo de vulnerabilidad”.
Algunas de las medidas aprobadas afectan al límite a la actualización de las rentas del alquiler para viviendas. En 2023 el límite es del 2%, como ya estaba previsto. Para 2024 el límite estará en el 3% y luego se contemplará un sistema nuevo de actualización que no estará ligado al IPC.
Medidas en la duración del contrato de alquiler de vivienda
La Ley de Vivienda incorpora cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El cambio afecta a nuevos contratos de alquiler firmados a partir del 26 de mayo de 2023. Para los contratos vigentes antes del 26 de mayo de 2023 se les sigue aplicando las medidas extraordinarias aprobadas para 2023.
Desde marzo de 2019 los contratos de vivienda duran hasta 5 años o 7 si el arrendador es persona jurídica. Al término de esos 5 años, hasta ahora el arrendador puede dar por terminado el contrato o dejar que se prorrogue por otro periodo de hasta tres años. Ahora han aprobado nuevas prórrogas obligatorias para el arrendador, dependiendo de si la vivienda se encuentra o no en una zona de mercado tensionado.
Prórroga del contrato en zonas de mercado tensionado
En los alquileres de vivienda habitual en los que el inmueble se ubica en zona de mercado residencial tensionado, y dentro del periodo de vigencia de esta zona finalice el periodo de prórroga obligatoria inicial de hasta 5 o 7 años, o el periodo de prórroga tácita posterior de hasta 3 años, si el inquilino lo solicita, podrá prorrogarse de manera extraordinaria por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
Límites a la renta de alquileres de vivienda
Los límites afectarán a alquileres de inmuebles en zonas de mercado residencial tensionado. La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, sin que se puedan fijar además, nuevas condiciones que establezcan pagos extra al arrendatario nuevo de cuotas o gastos que no estuviesen recogidos en el contrato anterior de alquiler. Es decir, si el contrato anterior no contemplaba el gasto de comunidad al arrendador, en el nuevo contrato tampoco podría imponerse al inquilino.
Se permite una subida del 10% en algunos casos excepcionales:
- Cuando en los dos años anteriores al nuevo contrato se haya realizado en la vivienda alguna rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía no renovable del 30%. Se demostrará aportando certificados de eficiencia energética de la vivienda de antes y de después. O también si hubiera mejoras en la accesibilidad acreditadas.
- Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o si se establece un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
Gastos de gestión inmobiliaria
Aplica en contratos de alquiler de vivienda firmados a partir del 26 de mayo de 2023, el arrendador deberá asumir la comisión de agencia al completo y los posibles gastos de formalización del contrato. La comisión suele ser un mes de renta más IVA. Aunque hay libertad de pacto para fijar los honorarios.
Recargos en el IBI para viviendas desocupadas
Los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50% del IBI en inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente. Es inmueble desocupado aquel que esté sin habitar por un plazo superior a dos años y pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial. El recargo podrá ser de hasta el 100 % de la cuota líquida del impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años. Incluso, podrá existir otro recargo de hasta el 50% en caso de viviendas pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.
Los tiempos para recuperar la vivienda en caso de impago u ocupación
Entre los fines de la Ley se hace hincapié en la protección especial de hogares y familias con menores a cargo, en particular de los que se encuentren en situación de pobreza, exclusión social u otras formas de vulnerabilidad. Pretende garantizar la estabilidad y seguridad jurídica en la propiedad, uso y disfrute de la vivienda.
La nueva Ley prevé que los procedimientos que estén suspendidos y donde el demandante sea un gran tenedor, sólo se reanudarán a petición expresa de esta parte si se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación.
Si el inmueble es vivienda habitual del demandado, el juzgado pasará a asuntos sociales para que verifiquen la posible vulnerabilidad y presenten alternativas de vivienda digna o posibles ayudas. Los procedimientos podrán ser suspendidos por un juez dos meses si el arrendador es persona física o 4 si es persona jurídica.
