En España no hay restricciones en cuanto al hecho de que una persona extranjera o no residente en España pueda comprar un inmueble (vivienda, casa, oficina, etcétera). La persona extranjera tendrá los mismos derechos que un ciudadano español a la hora de adquirir una propiedad. De igual manera ocurre cuando un extranjero propietario quiere vender una vivienda. En cambio, es necesario tener en cuenta alguna que otra particularidad a la hora de llevar a cabo los trámites legales, para que se celebre todo correctamente ante notario y poder inscribirse en el Registro de la Propiedad. Estas particularidades dependen si el comprador es persona no residente o extranjera, o por el contrario lo es el vendedor.
Según el artículo 9 de la ley del IRPF se considera como persona residente, no sujeta a particularidades que veremos más adelante, aquellas personas que:
- Permanezcan más de 183 días al año en España
- Tengan el núcleo de sus actividades económicas en territorio español, directa o indirectamente.
- Sean el cónyuge no separado legalmente con hijos menores de edad que residan habitualmente en España y dependan de esa persona.
Teniendo claro lo anteriormente comentado, para las personas extranjeras o españolas no residentes que no cumplan con alguno de estos requisitos, deben tenerse en cuenta algunas consideraciones:
1. Suponemos que la parte compradora es persona extranjera o español no residente
En dicho supuesto al comprador se le exige, con carácter previo a la celebración de la escritura pública, obtener el Número de Identificación de Extranjeros (NIE). Este trámite se podrá realizar en España en la Oficina de Extranjeros, en la Comisaría General de Extranjería o en las Oficinas Consulares españolas ubicadas en el país de residencia del solicitante.
También, el extranjero no residente que quiera adquirir un inmueble por compraventa debe tener una cuenta corriente bancaria en territorio español, a través de la cual se acreditará el medio de pago de la compraventa y los impuestos derivados de la misma.
Si se cumplen todas las condiciones, las personas no residentes podrán adquirir el inmueble sin problema. Teniendo los mismos derechos que cualquier otro ciudadano español.
2. Suponemos que la parte vendedora es la persona extranjera o español no residente
En este caso se exige que el extranjero o español no residente tenga el Número de Identificación de Extranjeros (NIE), de tal manera que el vendedor tiene que tener este documento para poder transferir el inmueble.
El vendedor no residente en España, por la operación de compraventa, debe pagar estos impuestos: el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía municipal).
Por regla general la venta de inmuebles situados en territorio español por extranjeros no residentes, el comprador español está obligado a retener del precio un 3% del precio de la compraventa en el momento de otorgar la escritura pública, es decir, debe ingresar ese 3% del valor en un plazo inferior a un mes a Hacienda mediante el modelo 211 como concepto de pago a cuenta del Impuesto de Renta de Personas no Residente (IRNR).
Hay una excepción a esta regla anterior del 3%. No se debe llevar a cabo esta retención en el supuesto de que el vendedor acredite con una certificación expedida por la Agencia Tributaria que está sujeto al Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) o al Impuesto de Sociedades (IS).
No obstante, el comprador tiene que entregar el justificante de este ingreso al vendedor para que en un plazo no superior a 4 meses se declare la ganancia patrimonial obtenida a Hacienda por el modelo 210, y se pueda devolver parte del mismo o abone lo pendiente de tributar.
Por otro lado, el impuesto que todo vendedor debe liquidar al vender una propiedad es la Plusvalía municipal, en caso de incremento del valor del suelo. El comprador tiene que retener del precio de la compraventa la cantidad que corresponde a esta Plusvalía municipal, en el plazo de un mes. Por tanto, es deber de la parte vendedora la liquidación del IRNR y de la Plusvalía Municipal. Es muy recomendable que estos conceptos estén reflejados en el contrato de arras firmado por ambas partes y previo a la compraventa.
