IMPUESTOS Y GASTOS AL VENDER UN PISO

IRPF: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Al vender un inmueble el propietario esta sujeto a esta tributación, y tiene que declarar la ganancia o perdida patrimonial.

Para calcular el valor de adquisición tenemos que sumar al precio de escrituración de la compra, todos los gastos de mejoras, gastos y tributos pagados cuando se compro el inmueble. En el caso de que la propiedad que se vende sea procedente de una donación o legado, se tomara como valor de adquisición el que se fijara en su día a efectos del impuesto de sucesiones o donaciones, al que hay que sumar los gastos.

La ganancias y perdidas patrimoniales obtenidas en la venta se suma al importe a la base imponible del ahorro para tributar junto con el dinero de otras inversiones.

Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que se compró, se considera que ha existido una pérdida patrimonial, por lo que no se debe tributar. La minusvalía se puede compensar con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.

Calcula las ganancias patrimoniales

Las ganancias patrimoniales que el propietario ha obtenido se tributan en la declaración en función de los siguientes tramos:

• Ganancias hasta 6.000 € al 19,5 %
• Ganancias entre 6.000 € y 50.000 € al 21,5 %
• Ganancias superiores a los 50.000 € al 23,5 %

Existen una serie casos en los que las ganancias patrimoniales están exentas al pago de IRPF al vender una vivienda:

Exención por reinversión en vivienda habitual. Si la casa que se vende es la vivienda habitual y se reinvierte la ganancia obtenida en otra casa que también debe de ser vivienda habitual y no segunda residencia.

Exención a mayores de 65 años. Existe una excepción a la norma general y es la de personas de mayores de 65 años, siempre y cuando la ganancia obtenida se destine a crear una renta vitalicia asegurada.

Exención a personas en situación de dependencia. Se exime de tributación a las personas en situación de dependencia

Exención en Dación en pago. Una dación en pago es cuando el banco se queda con la vivienda y la deuda. En estos casos el propietario puede disfrutar de la exención de la ganancia patrimonial que pueda generarse con ocasión de la dación en pago de su vivienda habitual.

PLUSVALÍA MUNICIPAL. Impuesto sobre el valor de los terrenos de Naturaleza Urbana

Todo aquel que vaya a realizar una compraventa, herencia o una donación le tocara pagar plusvalía. Es una tributo municipal y es competencia de cada ayuntamiento determinar el tipo de gravamen aplicable a cada caso. Se calcula a un máximo de 20 años. Para el calculo de la plusvalía municipal, el valor que se toma como referencia es el valor catastral, que puedes comprobar en cualquier recibo del IBI o contribución, y que se actualiza cada año. El pago de la plusvalía minucipal se puede negociar, pero según ley a la hora de determinar quien son los obligados al pago del impuesto de la plusvalía municipal existen dos supuestos:

• En el supuesto de una adquisición por herencia o donación, el pago del impuesto va a cuenta del adquiriente.
• En los supuestos de compraventas de un inmueble, el pago del impuesto municipal va a cuenta del vendedor.

La mayoría  de las personas desconoce como se calcula la plusvalía municipal. Esta tasa toma el valor catastral y toma también el numero de años desde que se compro el inmueble hasta que se vende. Lo peor de todo es que no toman como referencia el precio que se compro ni en el que se vendió, por lo que puedes tener una perdida patrimonial, (vender por menos de lo que te costo) y tener que pagar plusvalía municipal.

En los últimos años han subido los valores catastrales mientras que el mercado ha bajado y los ayuntamientos no revisan estos valores, lo que hace en los últimos años este impuesto se haya incrementado notablemente.

Existe un simulador  para el calculo de la plusvalía. Clic aquí para verlo

Gastos por cancelación de hipoteca

Para el propietario que venda su piso y aun tenga cargas tendrá que cancelar la deuda con la entidad financiera y realizar  una escritura de cancelación de hipoteca en la notaria para hacer la cancelación registral de la carga. Revisa las condiciones que firmaste al comprar la casa y fijare en el % por cancelación total que pactaras en su momento. En resumen los gastos por cancelación de hipoteca es la suma del importe pendiente de hipoteca más los gastos de cancelación y los gastos de registro que pueden ascender a 500 €.

Gastos de gestoría por cancelación de hipoteca

Solo en el supuesto de que el inmueble a vender tenga una hipoteca. Este tramite puede realizarlo el propio propietario del inmueble que se vende, pero si el comprador financia la compra del inmueble no podrá ser así y tendrá que ser la gestoría de la entidad bancaria quien sin mas remedio para el vendedor realice la cancelación de hipoteca para asegurarse de que la hipoteca es cancelada antes de intentar inscribir la nueva hipoteca. El coste de este servicio puede ascender a los 300€.

Gastos de escritura de compraventa

Según ley, los gastos de otorgamiento de escritura publica son de cuenta del vendedor, y los de primera copia y demás posteriores a la venta del comprador, salvo que se pacte lo contrario. Y lo común es que se pacte lo contrario. En determinadas zonas de España se acuerdan los gastos según ley y en prácticamente el resto del territorio se pacta lo contrario.

Certificado de eficiencia energética

El certificado energético es obligatorio en España desde el 1 de junio de 2013 para poder alquilar o vender un inmueble o local. La responsabilidad de obtener este certificado energético es del propietario de la vivienda quien debe contratar a un técnico para obtenerlo. Si se realiza una compraventa sin el certificado energético el notario rechazara la operación.

El coste de este servicio puede rondar entre 80 € y los 150 € dependiendo de la superficie del inmueble.

IBI: Contribución

El recibo del IBI siempre le toca pagarlo al vendedor ya que el pago recae sobre quien es propietario a día 1 de enero.

Honorarios de agencias inmobiliarias

Cuando un propietario contacta con La Botica Inmobiliaria para vender su casa nos sorprende que en muchos casos vienen de trabajar con agencias inmobiliarias tradicionales sin tener éxito en la venta y no les han informado de que gastos existen o cuanto se paga de plusvalía al vender un piso. Esto es una mala praxis muy común en las agencias tradicionales y se debe claramente a un motivo. No es que engañen a los propietarios, esconden ciertos datos, no informando de los gastos que pueden llegar a suponer la venta.

¿Por que lo hacen?. En algunos casos por la falta de conocimientos y en otros porque si a todos los gastos e impuestos le sumamos la comisión de una agencia inmobiliaria tradicional que va desde el 4 % hasta el 6 % más IVA del precio de venta lo más seguro es que cualquier persona intente buscar otras opciones para vender su casa en vez de hacerlo con una inmobiliaria.

Por desgracia, al vender tu casa no podrás hacer nada para evitar pagar los impuestos y gastos asociados a la venta. Sin embargo si que puedes ahorrarte miles de euros en comisiones solo por elegirnos a nosotros, a La Botica Inmobiliaria como tu agente inmobiliario para la venta de tu casa. Contacta con nosotros sin compromiso o visita nuestra pagina para conocernos mejor. www.laboticainmobiliaria.es