Has encontrado comprador, habéis firmado el contrato de arras y has recibido la señal. Todo parece encaminado… hasta que el comprador te llama: el banco le ha denegado la hipoteca.
Es una situación más frecuente de lo que parece, y genera muchas dudas: ¿te quedas con la señal? ¿Tienes que devolverla? ¿Puedes volver a poner la casa a la venta? La respuesta depende, sobre todo, de qué tipo de arras firmasteis y qué dice el contrato.
Primero, ¿Qué tipo de arras habéis firmado?
No todos los contratos de arras son iguales. Hay tres tipos, y cada uno tiene consecuencias distintas:
Arras penitenciales
Son las más habituales en la compraventa de vivienda. Permiten a cualquiera de las partes desistir de la operación, con estas consecuencias:
- Si desiste el comprador, pierde la señal entregada.
- Si desiste el vendedor, debe devolver la señal duplicada.
Arras confirmatorias
Sirven como prueba de que existe el contrato y como parte del pago. No permiten desistir libremente: si una parte incumple, la otra puede exigir que se cumpla la venta o pedir la resolución del contrato con indemnización por daños.
Arras penales
Funcionan como una penalización por incumplimiento, pero no liberan a la parte que incumple de su obligación: la otra puede quedarse la señal y, además, exigir el cumplimiento.
Un detalle importante: si el contrato no deja claro de qué tipo son, los tribunales suelen interpretar que son confirmatorias. Por eso es fundamental que el contrato lo especifique de forma expresa.
Si al comprador le deniegan la hipoteca: los dos escenarios
Escenario 1: el contrato no dice nada sobre la financiación
Si firmasteis unas arras penitenciales y el contrato no incluye ninguna cláusula que condicione la compra a la obtención de la hipoteca, la regla general es clara: si el comprador no puede pagar y no acude a la firma, pierde la señal.
Que el banco le deniegue la financiación es, en principio, un riesgo que asume el comprador. Aun así, cada caso tiene sus matices y conviene consultarlo con un profesional antes de tomar decisiones.
Escenario 2: el contrato incluye una cláusula de financiación
Muchos compradores, con razón, piden incluir una condición de financiación: la compra queda sujeta a que el banco le conceda la hipoteca. Si se la deniegan dentro del plazo y en las condiciones pactadas, el comprador recupera la señal y el contrato queda sin efecto.
Para el vendedor, esta cláusula no es necesariamente mala, pero tiene que estar bien redactada. Debe especificar:
- El plazo que tiene el comprador para obtener la hipoteca.
- Cómo debe acreditar la denegación (por ejemplo, con documentos de una o varias entidades).
- Qué importe y condiciones se consideran razonables, para evitar que se use como excusa para desistir sin coste.
Si quieres repasar qué más revisar antes de firmar, te lo contamos en 6 tips a tener en cuenta antes de firmar un contrato de arras.
El problema de la tasación
Una causa muy habitual de problemas no es que el banco deniegue la hipoteca, sino que la tasación salga por debajo del precio de venta.
Los bancos financian un porcentaje del valor de la vivienda, normalmente tomando como referencia el menor entre el precio de compra y el valor de tasación. Si la tasación es baja, el comprador necesita aportar más ahorros de los previstos, y puede que no los tenga.
Te explicamos esta situación, y qué opciones hay, en qué hacer si deniegan la hipoteca después de la tasación. Y es una razón más para fijar un precio realista: una vivienda sobrevalorada tiene más riesgo de que la operación se caiga en esta fase.
Cómo protegerte como vendedor
Más allá de lo que diga el contrato, lo mejor es evitar que llegue a pasar. Estas son las claves:
- Filtra a los compradores desde el principio. Antes de enseñar la casa, conviene saber si el interesado tiene ahorros suficientes y si ha consultado ya con su banco.
- Pide que el comprador tenga una preaprobación hipotecaria o, mejor aún, la oferta vinculante del banco (FEIN) antes o poco después de firmar las arras.
- Pacta plazos realistas entre las arras y la escritura. Un plazo demasiado corto aumenta el riesgo de que la hipoteca no llegue a tiempo.
- Especifica siempre el tipo de arras en el contrato.
- Si aceptas una cláusula de financiación, que esté bien definida, con plazos y forma de acreditarlo.
- Pide una señal proporcionada. Una señal razonable demuestra compromiso real por parte del comprador.
Lo que pierdes cuando una venta se cae
Aunque te quedes con la señal, que una operación se caiga siempre tiene un coste para el vendedor: semanas o meses perdidos, la casa retirada del mercado, compradores que se han ido a otras viviendas y, a veces, planes de compra propios que se complican.
Por eso lo más valioso no es la señal, sino llegar a la notaría con un comprador solvente.
Así lo hacemos en La Botica Inmobiliaria
En nuestra tarifa plana solo enseñamos tu casa a visitas con capacidad de compra. Atendemos todas las llamadas, filtramos a los interesados y facilitamos la financiación a los compradores, para que la operación llegue a buen puerto. Además, gestionamos toda la documentación, incluido el contrato de arras, y te acompañamos hasta la firma en notaría.
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