Una de las dudas que más escuchamos de los propietarios que quieren vender es esta: «¿Puedo vender mi casa si todavía estoy pagando la hipoteca?». La respuesta corta es sí, y es lo más habitual. La mayoría de las viviendas que se venden en España todavía tienen una hipoteca viva.
Lo importante es saber cómo funciona el proceso, cuánto te va a costar cancelarla y cuánto dinero te quedará realmente cuando firmes. Te lo explicamos paso a paso.
¿Es necesario tener la hipoteca pagada para vender?
No. Tener una hipoteca pendiente no impide vender tu vivienda. Lo que ocurre es que la casa tiene una carga inscrita en el Registro de la Propiedad a favor del banco, y el comprador (y su banco, si pide financiación) querrá recibirla libre de cargas.
Por eso, lo normal es que la deuda pendiente se pague en el mismo momento de la firma, con el dinero que entrega el comprador. Tú no tienes que adelantar nada.
Las tres formas de vender una casa con hipoteca
1. Cancelar la hipoteca con el dinero de la venta (la opción más común)
Es lo que ocurre en la gran mayoría de casos. El día de la firma en notaría, el comprador paga el precio de la siguiente manera:
- Una parte va directamente a tu banco para saldar la deuda pendiente.
- El resto te lo entregan a ti.
Así, la vivienda queda liberada y tú recibes la diferencia entre el precio de venta y lo que debías.
2. Subrogación del comprador
El comprador «se queda» con tu hipoteca, con las mismas condiciones. Es una opción poco frecuente hoy en día, porque el banco tiene que aceptar al nuevo titular y el comprador suele preferir negociar su propia hipoteca en mejores condiciones.
Puede tener sentido si tu hipoteca tiene un tipo de interés especialmente bueno, pero no es lo habitual.
3. Cancelar la hipoteca antes de vender
Si tienes ahorros suficientes, puedes amortizar la deuda antes de poner la casa a la venta. No es necesario, pero algunos propietarios lo prefieren para simplificar la operación.
Paso a paso: cómo vender tu casa con hipoteca
Paso 1: pide al banco el certificado de deuda pendiente
Antes de fijar el precio, necesitas saber exactamente cuánto debes. Solicita a tu banco un certificado de saldo pendiente. Más adelante, cerca de la fecha de firma, tendrás que pedir uno actualizado a esa fecha concreta.
Paso 2: revisa tu escritura de hipoteca
Busca en tu escritura la comisión por amortización anticipada. Es lo que el banco puede cobrarte por devolver el préstamo antes de tiempo. Para las hipotecas firmadas desde junio de 2019, la ley fija estos máximos:
- Hipotecas a tipo variable: hasta el 0,25 % del capital pendiente si cancelas en los tres primeros años, o hasta el 0,15 % durante los cinco primeros años (según lo pactado). Pasado ese plazo, sin comisión.
- Hipotecas a tipo fijo: hasta el 2 % en los diez primeros años y hasta el 1,5 % a partir de ahí.
En cualquier caso, el banco solo puede cobrarla si la cancelación le genera una pérdida financiera, y nunca por encima de esa pérdida. Si tu hipoteca es anterior a 2019, habrá que mirar lo que dice tu contrato.
Paso 3: calcula cuánto dinero te quedará
Este es el paso que muchos propietarios se saltan y que evita sorpresas. Haz la cuenta:
Precio de venta – deuda pendiente – comisión de cancelación – gastos de la venta – impuestos = dinero neto que recibes
Entre los gastos de la venta están la plusvalía municipal, el IRPF si hay ganancia, y los honorarios de la inmobiliaria. Te lo explicamos con detalle en nuestro artículo sobre los gastos a la hora de vender un inmueble.
Paso 4: avisa a tu banco de la fecha de firma
Cuando ya tengas comprador y fecha en notaría, comunícalo a tu banco. Normalmente acudirá un apoderado de la entidad o una gestoría en su nombre para recibir el pago y firmar la cancelación económica de la deuda.
Paso 5: la firma en notaría
El comprador entrega los cheques bancarios (o transferencias) correspondientes: uno a tu banco por la deuda y otro a ti por la diferencia. Se firma la escritura de compraventa y la operación queda cerrada.
Paso 6: la cancelación registral
Pagar la deuda no borra automáticamente la hipoteca del Registro. Hay que hacer la cancelación registral, que implica gastos de notaría, registro y, habitualmente, gestoría. Suele rondar unos pocos cientos de euros y conviene tenerlo previsto. Si quieres conocer todo el proceso de cancelación, lo tienes en cómo cancelar una hipoteca: pasos clave y recomendaciones.
¿Y si debo más de lo que vale la casa?
Puede ocurrir, sobre todo con hipotecas firmadas en años de precios altos. En ese caso, tendrás que aportar la diferencia en el momento de la firma para que el comprador reciba la vivienda libre de cargas.
Si no dispones de ese dinero, lo primero es hablar con tu banco para estudiar alternativas. Y, sobre todo, fijar un precio realista desde el principio: sobrevalorar la casa para «cubrir la deuda» suele alargar la venta y acabar en rebajas.
Errores habituales al vender una casa con hipoteca
- No calcular la comisión de cancelación hasta el último momento.
- Fijar el precio pensando en la deuda y no en lo que vale realmente la vivienda en el mercado.
- Olvidar la cancelación registral, que puede dar problemas en el futuro.
- Gastar la señal de las arras antes de tener claro cuánto dinero neto quedará.
Vende tu casa con hipoteca sin complicaciones
En La Botica Inmobiliaria nos encargamos de coordinar todo el proceso: pedimos la documentación, hablamos con tu banco, calculamos contigo cuánto te quedará y te acompañamos a la notaría hasta que la operación queda cerrada. Y lo hacemos con tarifa plana, sin porcentajes de comisión, para que ese dinero se quede en tu bolsillo.
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